# 營業部 部門職掌與日常工作說明（2025）

台茂購物中心（示範）｜營業管理處 營業部
文件日期：2025/12/20

## 一、部門使命

營業部隸屬營業管理處，負責全館專櫃招商簽約與續約談判、樓管日常營運稽核、電子商務營運，以及場地租借與廣告點位銷售，是全館業績及毛利提升（含電商）與品牌組合競爭力之主責單位。全館專櫃自 B2 至 7F，營業部下轄招商組、樓管組、電商組、場地租賃組共四組，全年配合週年慶等大型檔期進行專櫃改裝、業種調整與新品牌引進評估，以維持坪效表現與品牌組合活力為核心目標。

## 二、人力編制

營業部現有人力共 24 人，依四組別編制如下：

| 組別 | 人力（人） | 主要職掌摘要 |
|---|---|---|
| 招商組 | 7 | 新品牌開發洽談、專櫃租約簽訂與續約談判、招商策略規劃 |
| 樓管組 | 9 | 專櫃日常營運稽核、坪效業種月報彙整、櫃位陳列動線管理 |
| 電商組 | 4 | 線上商城營運、OMO 導流活動、電商數據分析與客服 |
| 場地租賃組 | 4 | 場地租借接洽、廣告點位銷售、短期櫃招募與進退場協調 |
| 合計 | 24 | |

## 三、四組職掌與工時佔比

### 招商組（7人）

負責全館專櫃租約簽訂、續約談判與到期清冊追蹤，並主導首店／國際／新創／話題品牌之開發洽談與招商策略規劃。

| 工作項目 | 工時佔比 |
|---|---|
| 專櫃租約管理與續約談判 | 40% |
| 新品牌開發與洽談（首店／國際／新創／話題） | 35% |
| 招商策略規劃與市場情報彙整 | 15% |
| 跨部門協調（工務裝修排程／財務保底審核） | 10% |

### 樓管組（9人）

負責全館專櫃之日常營運巡查與稽核、坪效業種月報彙整與異常追蹤、櫃位陳列動線與業種調整協調，並處理專櫃糾紛與退場作業。

| 工作項目 | 工時佔比 |
|---|---|
| 專櫃日常營運巡查與稽核 | 35% |
| 坪效業種月報彙整與異常追蹤（未達保底櫃位列管） | 25% |
| 櫃位陳列動線與業種調整協調 | 20% |
| 專櫃糾紛與退場處理 | 10% |
| 租戶溝通與意見收集 | 10% |

### 電商組（4人）

負責線上商城日常營運與上架管理、OMO 導流活動企劃執行，以及電商數據分析與線上客服。

| 工作項目 | 工時佔比 |
|---|---|
| 線上商城營運與上架管理 | 35% |
| OMO 導流活動企劃與執行 | 30% |
| 電商數據分析與報表彙整 | 20% |
| 線上客服與售後處理 | 15% |

### 場地租賃組（4人）

負責公共場地租借接洽與合約管理、廣告點位銷售與客戶維護，以及短期櫃（快閃店）招募與進退場排程協調。

| 工作項目 | 工時佔比 |
|---|---|
| 場地租借接洽與合約管理 | 40% |
| 廣告點位銷售與客戶維護 | 30% |
| 短期櫃招募與進退場協調 | 20% |
| 檔期活動場地排程協調（配合行銷部） | 10% |

## 四、目前痛點

1. **續約談判資料分散**：專櫃約期迄日、2026H1 業績表現、是否達保底分散在租約主檔與各月坪效報表，招商組每次談續約前都要跨表手動比對，缺乏單一「到期＋業績＋保底」整合清冊。
2. **電商與實體業績口徑不一致**：電商組線上營收未計入全館營收口徑（詳見電商與場地收入月報摘要），與樓管組回報之實體坪效口徑不同，跨組彙整年度業績時常需額外註明口徑，容易被誤讀為「全館含電商」。
3. **場地資源排程衝突**：場地租賃組場地租借與行銷部檔期企劃常搶佔同一場地資源，2026 年起場地租借收入明顯下滑，排程協調耗時且缺乏統一日曆。
4. **招商洽談進度追蹤仰賴人工 Excel**：逾 15 個 pipeline 品牌之洽談階段、目標樓層、主要卡點需人工更新，跨組版本容易不同步。
5. **樓管組坪效異常追蹤耗時**：8 大業種、逾 90 個櫃位之月度坪效需人工比對保底達成狀況，未達保底櫃位需個別追查原因並與招商組同步。
6. **租戶滿意度調查缺乏正式管道**：樓管組目前僅能透過巡場口頭反映蒐集租戶意見，沒有固定週期的租戶滿意度調查機制與資料，難以量化服務品質改善成效。
7. **電商退貨率無追蹤資料**：電商組月報僅追蹤線上營收與毛利率，退貨率目前沒有系統化資料可供分析，無法評估退貨對電商毛利之實際侵蝕程度。

## 五、對應公司年度指標

- **①業績及毛利提升**：招商組、樓管組直接對全館含電商業績負責；電商組線上營收成長雖快但毛利率偏低，是業績與毛利權衡的第一線；場地租賃組場地租借收入為包底租金外的重要收入來源。
- **④招商引進具有市場競爭力的品牌**：招商組洽談進度（首店／國際／新創／話題品牌管線）與續約談判成果，直接決定明年品牌組合的競爭力與話題度。

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> 本文件為培訓示範用虛構資料，非台茂實際營運數據。